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Acheter un bien immobilier en cryptomonnaie : est-ce possible ?

Acheter un bien immobilier en cryptomonnaie : est-ce possible ?

Publié le : 24/04/2025 24 avril avr. 04 2025
Rédaction

L’idée d’acheter un bien immobilier en cryptomonnaie peut sembler futuriste, mais elle est bien envisageable en France, sous réserve de respecter un cadre réglementaire strict.

 

La cryptomonnaie, un actif numérique



En France, les cryptomonnaies ne sont pas considérées comme des monnaies ayant un cours légal. Pour autant, elles sont reconnues en tant qu’actifs numériques au sens de l’article L.54-10-1 du Code monétaire et financier, et regroupées autour de deux catégories :
 
  • Les jetons : ils sont enregistrés sur une blockchain et conférant des droits à leurs détenteurs ;
  • Les monnaies virtuelles : ces représentations numériques de valeur, non émises par une banque centrale, sont acceptées comme moyen d’échange entre particuliers.
 

Le cadre juridique de l’utilisation des cryptomonnaies en matière immobilière



En principe, l’article 1343-3 du Code civil dispose que « toute obligation de somme d’argent en France doit être exécutée en euros ». Dès lors, les cryptomonnaies ne peuvent être utilisées directement comme un moyen de paiement dans une transaction immobilière. Par conséquent, un bien immobilier doit être payé en euros, l’acquéreur ne pouvant pas exiger de payer le vendeur en cryptomonnaie.

Cependant, les parties peuvent convenir d’une dation en paiement au sens de l’article 1342-4 alinéa 2 du Code civil, qui prévoit que « le créancier peut accepter de recevoir en paiement autre chose que ce qui lui est dû ».

Le vendeur peut donc accepter, volontairement, le règlement en cryptomonnaie en lieu et place de l’euro. Cette alternative doit toutefois être formalisée dans l’acte notarié. La transaction peut intervenir de deux façons :

 
  1. L’achat 100 % en immobilier via la dation en paiement :

L’acheteur transfère directement les fonds au vendeur. L’acte notarié doit mentionner que la transaction repose sur une dation en paiement, et préciser les éléments suivants :
 
  • La nature de la cryptomonnaie utilisée ;
  • Le taux de conversion retenu ;
  • La date de référence de la conversion ;
  • Les modalités et la preuve de la transaction.
 
  1. La conversion en euros via un prestataire agréé :

Cette alternative plus sécurisée implique la conversion préalable des cryptomonnaies en euros par un prestataire de service sur les actifs numériques agréé par l’Autorité des marchés financiers (AMF) ou conforme au règlement MiCA.  En outre, l’acte notarié est rédigé en euros, et la fiscalité liée à la plus-value est générée au moment de la conversion.

 

Quelle est la fiscalité applicable ?


Pour les résidents fiscaux français, plusieurs obligations s’imposent :
 
  1. La taxation des plus-values : en cas de conversion des cryptomonnaies pour l’achat d’un bien, l’investisseur est redevable d’un impôt sur les plus-values. Il est alors soumis à la flat tax au taux de 30 % (soit 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux), ou il peut opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
  2. Les déclarations obligatoires à l’administration fiscale : chaque détenteur de cryptomonnaies doit déclarer ses comptes ouverts auprès d’opérateurs étrangers. L’Administration fiscale surveille également les transactions en cryptoactifs pour éviter les tentatives d’évasion fiscale.
  3. Les droits de mutation et les frais notariés : bien que le paiement soit effectué en cryptomonnaie, les droits d’enregistrement et les frais de notaire doivent être acquittés en euros. 

Ainsi, plusieurs stratégies sont observées pour limiter l’impact fiscal d’un achat immobilier en cryptomonnaie :
 
  • Anticiper la fiscalité en structurant l’opération ;
  • Imputer d’éventuelles moins-values sur les transactions précédentes, afin de réduire l’assiette imposable.
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